허위 매물 구별법 총정리 (2025년 최신)

허위 매물 구별법

 

허위 매물이란?

허위 매물이란 실제 존재하지 않거나 거래가 완료된 매물을 마치 실재하는 것처럼 광고하거나, 조건이 거짓으로 기재된 부동산 매물을 말합니다. 대표적인 허위 매물 유형은 다음과 같습니다.

• 존재하지 않는 매물: 사진은 있지만 실제 주소지에는 해당 매물이 없음
• 이미 거래 완료된 매물: 거래가 끝났지만 사이트에 계속 노출
• 조건 허위 표기: 보증금, 월세, 전용면적 등 사실과 다른 정보
• 미끼 매물: 싼 조건으로 손님을 유인한 후 다른 비싼 매물을 보여주는 수법

 2025년 허위 매물 피해 현황

• 국토교통부 발표에 따르면 2024년 한 해 동안 허위 매물로 신고된 건수는 약 18만 건을 돌파했습니다.
• 특히 SNS 광고, 네이버 블로그, 부동산 카페를 통한 허위 매물이 급증 중입니다.
• 피해자 중 약 62%가 20~30대 청년층이었습니다.

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허위 매물 구별법 10가지 핵심 기준

1. 시세보다 비정상적으로 낮은 가격

• 주변 시세보다 현저히 낮은 가격은 미끼 매물일 가능성이 큽니다.
• 예: 강남 원룸 보증금 100만 원 / 월세 15만 원 → 실존 가능성 낮음

2. ‘계약 완료됐지만 보여줄 수 있어요’는 허위

• 이런 경우 실제 매물은 없고, 다른 매물로 유도하려는 목적입니다.

3. 주소를 정확히 공개하지 않음

• “지하철 도보 3분”, “역세권” 등 모호한 표현만 반복하고 건물 명칭, 도로명 주소를 알려주지 않음

4. 전화 상담 시 내용이 바뀌는 경우

• 온라인 광고 내용과 실제 상담 시 조건이 다르다면 허위 가능성 높음

5. 계약 직전에 등기부등본 확인을 거부함

• 실소유주가 아님을 숨기기 위한 시도일 수 있음

6. 사진이 너무 과도하게 고화질이거나 일관되지 않음

• 포털, 블로그, 카페에서 동일한 이미지가 반복될 경우 스톡 사진 활용 가능성 있음

7. 한 중개사가 비슷한 조건의 매물을 여러 개 동시에 올려둠

• 한 명의 중개사 이름으로 여러 초저가 매물 운영 시 허위 의심

8. 중개사무소 위치가 비공개 또는 실제와 다름

• 전화번호로만 유도하고, 실제 사무소 방문은 피하는 경우 주의

9. 부동산 중개 등록번호가 없다

• 공인중개사 실명, 사무소 등록번호 확인은 국토교통부 '중개업 등록현황' 사이트에서 가능

10. 상담 후 현장 방문을 꺼림

• ‘현재 집주인이 없어서 못 들어간다’는 식으로 방문을 미루는 경우 → 매우 위험

 

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 전세계약 시 피해 방지 체크리스트

 

체크 항목	설명
등기부등본 확인	계약 전 실소유주와 계약 상대가 일치하는지 확인
전입신고 + 확정일자	대항력 + 우선변제권 확보 필수 절차
건축물대장 확인	불법건축물 여부 확인
전세보증금 반환보증 가입 가능 여부	HUG, SGI서울보증 통해 확인
전세가율	매매가 대비 전세가 비율 80% 이상이면 깡통전세 위험
임대인 정보 조회	2025년부터 시행된 ‘임대인 정보조회 제도’ 활용

 

피해 시 대처 방법

 

※ 허위 매물 신고

• KISO 부동산 허위 매물 신고센터 (https://www.kiso.or.kr/)
• 한국공인중개사협회 민원접수센터 (www.kar.or.kr)
• 국토부 부동산거래분석기획단

Home

한국공인중개사협회

 

※ 계약 후 피해 발생 시

• 임차권등기명령 신청 → 보증금 우선순위 확보
• 전세보증보험 청구 (보증가입자에 한함)
• 내용증명 발송 및 민사소송 진행

 

허위 매물 자주 나오는 채널 유형

 

채널 유형	특징	주의 포인트
SNS (인스타, 페이스북)	1인 부동산 계정 위주	무등록 중개사 가능성 높음
지역 커뮤니티, 맘카페	‘저렴한 급매’ 강조	등기 확인 없이 계약 유도
블로그 홍보글	후기처럼 위장한 홍보글 다수	명확한 위치 및 연락처 없음
문자/전화광고	“보증금 0원 신축 풀옵션”	클릭 시 신원 미확인 링크 유도

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• 허위 매물은 전세사기의 가장 전형적인 첫 단계입니다.
• ‘가격이 너무 좋아 보인다’면 반드시 의심하세요.
• 공인중개사 등록 여부, 등기부등본, 주소 공개 여부 등 구체적 정보가 없으면 계약하지 마세요.
• 조회 가능한 공식 사이트와 보증보험 상품을 적극 활용해 안전한 전세계약을 체결하세요.

 

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