전세 계약갱신 청구권, 묵시적 계약, 갱신청구권 거부 조건 알아보아요.

임대차 3 법/전세 계약 청구권/갱신요구권 거부/ 묵시적 계약

전세 계약갱신 청구권

 요즘 친구들을 만나도 주변 지인들을 만나도 집값 관련 이야기를 나누다 보면 제일 먼저 나오는 말들이
"집값 진짜 미쳤다", "전세도 없어", 전셋값도 엄청 올랐더라" 이런 말부터 나오더라고요.
수도권 하고는 비교도 안 되겠지만, 지방도 일 년도 안된 사이에 집값들이 매매는 엄두도 못 낼 정도로 많이 올랐어요.

전셋값도 급 상승하면서 전세를 살고 계신 분들은 전세 만료 기간이 다가오면 걱정 고민이 많으실 텐데요.
이러한 문제들을 위해서 나온 법이 임대차 3 법 중 전세계약 갱신 청구권이에요.

임대차 3 법은 전세를 살고 있는 사람들에게 좀 더 안정적인 거주 여건을 만들어 준다는 것에 의미가 있는데
갑작스럽게 생겨난 법으로 그간 임대인과 임차인 사이에서 소송까지 가는 법적 문제들도 많았다고 합니다.

이제 시행이 된 지 1년 반이 되어가면서 조금씩 정착이 되어가고 있는 듯한데요.
그래서 오늘은 임대차 3 법 중 전세계약갱신 청구권이란 무엇인지, 어떻게 사용하는 것인지에 대해 알아보려고 합니다

 

전세계약갱신 청구권이란?

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 계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 전세기간 2년에서 추가로 2년 더 늘어납니다.
 - 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수   있습니다.

 또한, 이번 입법은 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립하였습니다.
- 임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 한 것이 그 예입니다.

전세 계약갱신 청구권 거부가 가능한 경우

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1. 임차인이 금액을 2번 연속 또는 2회 연체한 이력이 있는 경우
2. 임차인이 허위 신분으로 계약하거나 불법 영업장 등으로 영업한 경우
3. 임대인이 임차인에게 이사비 등 보상을 제공한 경우
4. 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 주택을 고의, 중대 과실로 전부, 일부 파손한 경우
6. 임대인이 주택의 전부, 대부분을 철거하거나 재건축이 진행되는 경우
7. 임대인이 실제 거주하는 경우
8. 임차인이 의무를 위반한 경우(동의 없이 원상회복 불가능한 인테리어 공사 등)

 

전세 계약갱신 청구권 행사는 언제 어떻게?

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전세계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는 기간은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 청구할 수 있습니다.
2020년 12월 10일 이전에 계약한 경우에는 임대차 종료 6개월 ~ 1개월 전에 청구 가능합니다.

 

묵시적 계약 연장이란?

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 묵시적 계약은 계약기간 만료 전 임대인, 임차인 모두 기존 계약의 종료나 변경 등의 통지를 하지 않은 경우 자동으로 기존 계약의 연장으로 이어집니다.

기존 계약의 변경이나 종료를 원하는 경우에는 임대차 기간이 만료되기 2개월 전까지 의사를 전달해야 합니다.

※묵시적 갱신 계약 후 해지를 원한다면?

 묵시적 갱신을 연장 계약을 한 후에는 임차인은 언제든지 해지 통보 가능합니다.
묵시적 갱신 이후 임차인이 해지를 통지하면, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
즉, 묵시적 갱신의 경우 임대인은 해지할 권리가 없고, 임차인만 언제든지 해지가 가능합니다. 그리고 3개월이 지나면 보증금을 돌려줘야 하는 법적 효력이 발생하게 됩니다.
이렇게 될 경우(묵시적 갱신 이후 해지) 부동산 복비(중개수수료) 또한 세입자가 낼 의무가 없습니다.
임대인의 입장에서는 계약 연장을 원할 경우 묵시적 갱신 계약보다는 전세 재계약 계약서를 새로 쓰는 게 더
유리할 것 같네요.

※묵시적 계약으로 계약이 연장된 경우에는 계약 갱신 청구권은 미사용 한 것으로 봅니다.

 

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 전세 계약 갱신 청구권 행사 방법에는 특별한 제한은 없지만, 확실한 증거를 남기기 위해 구두로 의사표시를 하는 것보다는 전화(녹음)또는 문자, SNS 메시지 등으로 의사를 전달하여 기록을 남겨 놓는 것이 좋습니다.
추후에 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 내용증명이나 우편 등의 방법을 활용하여 증거를 남겨두면 안전성을 더 확보할 수 도 있겠습니다.